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CÓMO CALCULAR LA TASA DE ABSORCIÓN

➡️ ING. MAURICIO ANAYA – TENDENCIA INMOBILIARIA

La relación que existe entre la oferta y la demanda es crucial para cualquier negocio y el sector inmobiliario no es la excepción.

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La Tasa de Absorción como Indicador de Salud de un Mercado Inmobiliario y la importancia de un historial de ventas.

“¿Cómo van las ventas en el sector inmobiliario?” Es una pregunta que me hacen muy a menudo y siempre entrelazo los dedos de mis manos, estiro mis brazos al frente y muevo un poco el cuello de un lado a otro porque sé que se viene una respuesta extensa.

Siendo muy estricto, pudiera contestar un número, algo como “en la primera mitad del año 2020 en B.C.S. se vendieron 187 casas” y la persona que me preguntó se quedaría con la misma duda porque no sabría si esa cantidad es poca o es mucha, porque necesitamos un punto de referencia. Tal vez las personas que me han preguntado quisieran escuchar algo como “se ha vendido 10% más en comparación con el mismo periodo del año anterior” y entonces ahí la respuesta tiene más sentido.  Pero, aun así, nos faltan elementos porque no sabemos si el mismo periodo del año anterior fue malo o bueno, lo único que podemos deducir con esa respuesta es que la demanda en general en el mercado aumentó 10% pero no sabemos nada acerca de la oferta.

La relación que existe entre la oferta y la demanda es crucial para cualquier negocio y el sector inmobiliario no es la excepción. Nosotros a la oferta le llamamos propiedades disponibles y a la demanda le llamamos propiedades vendidas y a la relación que existe entre esas dos variables le llamamos tasa de absorción y la podemos calcular de dos formas.

La primera de ellas es dividendo el promedio de ventas por mes entre el número total de propiedades disponibles y la segunda es el inverso, es decir, dividiendo el número total de propiedades disponibles entre el promedio de ventas por mes y cada una de estas formas de calcular la tasa de absorción te da una perspectiva diferente.

Aquí lo interesante es cómo calcular el promedio de ventas por mes. Forzosamente tienes que echar un vistazo al historial de ventas del último año o dos años o más según sea conveniente y dividir el número de ventas entre el número de meses que consideraste.

Supongamos que en determinada zona se vendieron 18 casas en los últimos 2 años, por lo tanto, al dividir 18 entre 24 meses nos da un promedio de venta mensual de 0.75 casas. Si en esa misma zona actualmente hay 15 casas disponibles a la venta entonces la tasa de absorción calculada de la primera forma es 0.75 entre 15 y el resultado es 0.05 o en porcentaje es 5%, lo que indica que ese mercado en particular absorbe el 5% del inventario disponible por mes. Si calculamos la tasa de absorción de la segunda forma, que es la que más me gusta a mí, entonces dividimos 15 entre 0.75 y el resultado es 20 y este resultado está dado en meses, quiere decir que ese mercado en particular tiene 20 meses de inventario. Si las condiciones de oferta y demanda se mantienen entonces tomará alrededor de 20 meses en venderse todo lo que está disponible.

Ahora bien, ¿20 meses es mucho o es poco? Leyendo a expertos de la materia en algún libro encontré que todo mercado inmobiliario se puede categorizar en alguno de los 3 focos que hay en un semáforo. El primero es el foco verde. Para que un mercado pertenezca a esta categoría debe tener una tasa de absorción igual o menor a 6 meses y a este tipo de mercado también se le conoce como “mercado de vendedores”. El segundo es el foco amarillo el cual consiste en un mercado con una tasa de absorción entre 6 y 20 meses el cual es un mercado neutro y es bueno tanto para compradores como vendedores. El último foco es el rojo, el cual consiste en un mercado con una tasa de absorción mayor a 20 meses, a este se la llama “mercado de compradores”.

A mí en lo personal me gusta agregar al menos dos variables más a la ecuación que es la zona y el rango de precio. Es decir, en determinada ciudad hay diferentes zonas y dentro de una misma zona hay diferentes rangos de precio y es muy interesante ver cómo se comporta la tasa de absorción para cada uno de estos subgrupos. 


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