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TASA DE CAPITALIZACIÓN (TC)

➡️ ING. MAURICIO ANAYA - TENDENCIA INMOBILIARIA

- Importancia de un historial de rentas y cómo afecta

- Redacción, Land & Building

#LandAndBuilding #TendenciaInmobiliaria #TasaCapitalización

Una de las palabras de moda en la actualidad es “inversión” y, podrás encontrar en diferentes medios de comunicación a expertos en finanzas y economía hablando de instrumentos de inversión con tal o cual tasa de rendimiento. Hay instrumentos de inversión con mayor o menor riesgo y por ende con mayor o menor tasa de rendimiento y, siempre tienes que buscar que tu inversión te genere un mayor rendimiento que la inflación misma que por ejemplo en México ronda alrededor del 4% anual.

La mayoría de las personas hemos escuchado en algún momento de nuestra vida que invertir en bienes raíces es una buena idea. Y puede serlo, pero no en todos los casos. Para empezar, el mundo de bienes raíces es inmenso, pero hoy me quiero centrar en la compra de un bien inmueble para arrendamiento de uso turístico como instrumento de inversión. Entonces la pregunta es ¿cómo saber si comprar tal o cuál propiedad es o no una buena inversión? La respuesta está en la tasa de capitalización (TC) que en inglés es la famosísima Capitalization Rate (o en su forma corta, Cap Rate).

La fórmula es muy sencilla: valor operativo neto / precio de compra de la propiedad. Lo interesante de esta fórmula, es calcular el valor operativo neto de la propiedad en cuestión que sea desea analizar, la cual básicamente es la utilidad neta comprobable que ha dejado la propiedad en el último año o mejor aún en los últimos años. Para poder tener este dato se debe tener el historial de rentas, los gastos por comisión de la misma renta, los gastos mensuales fijos y variables, los impuestos anuales etc. Es decir, todo un ejercicio contable anual que no todos los propietarios de viviendas tienen a la mano.

Dicho lo anterior, calcular una tasa de capitalización para una propiedad que no tiene un historial de rentas (puede ser una propiedad nueva o no), significa tener que especular un valor operativo neto basado en una proyección de rentas y gastos lo cual considero adecuado siempre y cuando se base en indicadores del mercado. Por ejemplo, un promedio de ocupación de la zona y los valores de renta para propiedades similares. Para ello recomiendo que se acerquen con un profesional inmobiliario que son las personas que tiene acceso a esa información.

Una vez que calculo la tasa de capitalización, ¿qué hago?, bueno pues ese número es un porcentaje y te indica el rendimiento que tiene tu inversión que en este caso es una propiedad para arrendamiento de uso turístico y debes buscar que ese porcentaje sea mayor que 4%. En lo personal yo busco para mis clientes un valor mayor al 8%.

Cuando busquen invertir en una propiedad como inversión no busquen si tiene vistas espectaculares, o ciertas amenidades o se si encuentra en determinada zona, lo que realmente importa es la tasa de capitalización, porque si ese indicador nos muestra que es buena inversión lo demás va implícito.


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